부동산 매매나 전·월세 계약을 하게 되면 반드시 마주하는 비용이 있습니다.
바로 부동산 중개 수수료(중개보수)입니다.
하지만 부동산 거래 경험이 많지 않은 분들에게는 “언제 지급해야 하지?”, “얼마나 내야 하는 거지?”, “계약서에 적힌 금액과 실제 지급액이 다르면 문제가 될까?”와 같은 궁금증이 생길 수밖에 없습니다.
부동산 중개 수수료의 지급 시기, 금액 산정, 협의 방법, 계약서 기재 방식, 부가세 여부까지 전반적으로 살펴보겠습니다.
부동산 중개 수수료, 언제·얼마나·어떻게 지급해야 할까? 초보자를 위한 완벽 가이드
1. 중개 수수료는 언제 지급할까?
중개 수수료는 법적으로는 계약이 성립된 순간, 중개인이 수수료를 청구할 권리가 발생합니다.
하지만, 실제로는 잔금일에 지급하는 경우가 흔하므로, 거래 초기에 중개인과 지급 시점을 확인하고 매매 계약서에 명시해 놓는 것이 좋습니다.
잔금 시 중개 수수료를 지급하기로 한 경우, 통상적으로 매도인 앞 자금 지급과 법무사가 소유권 이전 등기를 위한 서류를 다 확인하고 나면 부동산 중개 수수료를 지급합니다.
2. 중개 수수료는 얼마나 낼까?
중개 수수료는 무작정 중개인이 정하는 금액이 아닙니다.
「공인중개사법」 및 지방자치단체 조례에 따라 거래 금액별 상한 요율이 정해져 있습니다.
예를 들어, 서울시 주택(아파트) 중개 보수 상한 수수율은 아래와 같습니다.
거래 금액 × 요율 = 중개 수수료로 계산되며, 상한선을 넘길 수는 없습니다.
매매·교환 거래
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 제한 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 제한 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 제한 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 제한 없음 |
임대차(전세·월세) 거래
| 보증금(환산액) | 상한 요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 제한 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 제한 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 제한 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 제한 없음 |
3. 중개 수수료는 어떻게 협의할까?
중개 수수료는 법으로 정해진 상한 요율 이내에서만 협의가 가능합니다.
예를 들어 6억원 아파트 매매 시 상한 요율은 0.4%를 적용하여 240만원이 최대 한도가 됩니다.
하지만, 실제 지급은 200만 원, 220만 원 등 중개인과 협의가 가능합니다.
상한을 초과한 요구는 불법입니다.
따라서 계약 전, “수수료는 어느 정도로 합의할 수 있는지”를 미리 중개인과 확인해 두는 것이 좋습니다.
4. 계약서에 상한 요율 최대치가 기재되는 이유
많은 분들이 의아해하는 부분 중 하나가, 중개인들이 보통 계약서에 중개 수수료 최대치(상한 요율 기준 금액)를 적는다는 점입니다.
이는 중개인이 중개 수수료를 더 받기 위한 방법이라기보다 법적 분쟁을 예방하기 위한 장치로 볼 수 있습니다.
계약서에는 중개 수수료의 최대 한도를 명시하게 되더라도, 실제 지급액은 협의를 통해 달라질 수 있습니다.
즉, 계약서 기재는 “이 금액을 넘지 않는다”는 의미이며, 실제 지급은 기재 금액보다 적어도 무방합니다.
따라서 계약서에 적힌 금액보다 실제 지급액이 적더라도 문제가 되지 않습니다.
단, 계약서에 적힌 금액을 초과해서 요구받는다면 명백한 위법이므로 거부할 수 있습니다.
5. 부동산 중개 보수 부가가치세(VAT)는 별도로 내야 할까?
많은 분들이 놓치는 부분이 바로 부가세(VAT)입니다.
부동산 중개 수수료는 과세 대상 서비스이므로, 원칙적으로 10% 부가세를 별도로 지급해야 합니다.
예를 들어, 중개 수수료 200만 원이라면, 실제 납부액은 부가세 20만원을 포함한 220만원입니다.
다만, 일부 중개인은 협의 과정에서 “부가세 포함”으로 합의하는 경우도 있으니, 사전에 반드시 확인해야 합니다.
6. 실제 지급 시 유의사항
1. 중개 수수료를 지급할 때는 반드시 세금계산서 또는 현금영수증을 받아 두어야 합니다.
추후 세무 증빙이나 분쟁 발생 시 중요한 자료가 됩니다.
2. 현금으로만 받으려 하거나, 영수증 발급을 거부하는 경우는 문제가 될 수 있습니다.
“현금 할인”을 제시할 수도 있으나, 합법적인 방식인지 확인 필요합니다.
3. 계약서에 적힌 최대치와 실제 협의한 금액이 다른 경우, 반드시 지급 전 명확히 합의서를 남기는 것이 좋습니다.
부동산 거래는 금액이 크고 절차가 복잡하기 때문에, 중개 수수료 문제로 불필요한 분쟁이 생기지 않도록 미리 알아두는 것이 중요합니다.
중개 수수료는 법정 상한 요율 내에서 협의 가능하며, 계약서에 최대치가 적힌다고 해서 반드시 그 금액을 지급해야 하는 것은 아닙니다.
자주 부동산 거래를 하지 않는 분들은, 위의 내용을 참고해 합리적으로 중개 수수료를 지급하시길 바랍니다.
이상으로, 부동산 중개 수수료, 중개 보수에 대해 알아보았습니다.
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